Medverkande: Emma Fall och Natalie Glotz Stade, socialrättsjurister på JP Infonet. (Foto: Niklas Maupoix)
1. Bakgrund och syfte
Seminariet behandlar hur hyresjuridiken fungerar som ett verktyg för socialtjänsten i arbetet med bostadsfrågor. Socialtjänsten behöver förstå hyreslagstiftningen för att kunna:
– Agera som hyresvärd vid sociala kontrakt (enligt 12 kap. jordabalken, JB).
– Förklara för klienter vilka konsekvenser olika beteenden kan få för deras hyreskontrakt.
2. Centrala rättsregler i hyreslagen
12 kap. 25 § JB – Bristande skötsamhet och störningar
Hyresgästen ska se till att trygghet, ordning och gott skick upprätthålls inom fastigheten. Varken denne eller någon annan får orsaka störningar i boendet som påverkar andras hälsa eller trivsel. Brott som leder till försämring av närmiljön kan också utgöra grund för ingripande.
Bristande skötsamhet innebär ett ansvar att avstå från handlingar som påverkar tryggheten negativt i fastigheten, även om dessa inte är brottsliga.
Exempel: våldsamt beteende, felaktig användning av gemensamma utrymmen, upprepade störningar som gör andra otrygga.
3. Tillämpningsområde och rättspraxis
Störningar behöver inte ha skett inom fastigheten, så länge koppling finns till fastigheten eller dess förvaltning. Brott som påverkar tryggheten i området, t.ex. grov misshandel, sprängning, narkotikaförsäljning eller hot, kan utgöra grund för uppsägning.
4. Förverkande av hyresrätt
12 kap. 42 § JB – Förverkandegrunder
Hyresrätten kan sägas upp i förtid om hyresgästen gör sig skyldig till bristande skötsamhet eller störningar och inte rättar sig efter uppmaning.
Förverkandeprocessen kan ske genom:
– Omedelbar uppsägning (42 § p.9) via tingsrätten.
– Uppsägning med lagstadgad uppsägningstid (46 § p.1) via hyresnämnden.
Skillnader:
46 § medger komplettering av grunder och hanteras enklare.
42 § kräver strikt bevisning och har högre krav på dokumentation.
5. Bevisning och socialnämndens roll
Förverkande kräver noggrann dokumentation: daterade anteckningar, vittnesmål, bilder och koppling till fastigheten. Innan uppsägning måste hyresvärden:
– Uppmana hyresgästen att upphöra med beteendet.
– Underrätta socialnämnden enligt 25 a § JB.
Skyldigheten gäller inte vid särskilt allvarliga fall, t.ex. grov kriminalitet eller våldsamma störningar. Formalia är avgörande – felaktiga namn eller adresser kan göra uppsägningen ogiltig.
6. Hyresgästens ansvar och skydd
Enligt 25 b § JB ansvarar hyresgästen även för hushållsmedlemmar, gäster, inneboende och andra som agerar för hyresgästens räkning.
Det finns ett förstärkt skydd för våldsutsatta enligt 42 § femte stycket: hyresrätten är inte förverkad om beteendet beror på våld från närstående.
7. Barnets bästa och proportionalitet
Barnets rätt till tryggt hem ges självständig betydelse i prövningen. Domstolar ska beakta barnkonventionen och göra en proportionalitetsbedömning mellan hyresvärdens och barnets intressen.
Praxis (RH 2021:1, Svea hovrätt 2024): även med hänsyn till barnets bästa kan uppsägning ske vid mycket allvarliga störningar, ibland med kort uppskov.
8. Nya bestämmelser (2024 års ändringar)
12 kap. 41 § JB: Hyresgästen får ta in inneboende utan samtycke, så länge det sker på ett sätt som hyresvärden skäligen kan godta.
12 kap. 26 § JB: Hyresvärden har rätt till tillträde för tillsyn eller nödvändiga förbättringsarbeten.
9. Sammanfattande reflektion
Hyreslagstiftningen fungerar allt mer som ett verktyg för trygghet och socialt ansvar. Socialtjänsten har en central roll i att förebygga bristande skötsamhet, samarbeta med hyresvärdar och skydda utsatta grupper, särskilt barn och våldsutsatta.
Seminarium 1, Hyreslagstiftningen som verktyg i ett förändrat samhälle. Ett seminarium på Socialchefsdagarna 2025.
Text: Josefine Norell, Göteborgs stad, Förvaltningen för funktionsstöd
Foto: Niklas Maupoix